החזון
דיור נאות הוא זכות בסיסית, הכרחית לקיום בכבוד. זכות זו חייבת להתממש עבור תושבי העיר המציעה נגישות לתעסוקה, לתשתיות, ולשירותים חברתיים.
המיגוון האנושי והמשפחתי בעיר מחייב מאגר של פתרונות דיור, המתאימים לכל קבוצה, לכל גיל, ולכל מצב כלכלי.
העיר נועדה לשרת את התושבים, והתושבים, בהם צעירים, רווקים, משפחות וזקנים, זקוקים לדיור להשכרה במחירים ברי השגה.
שמירה על איכות הדיור, מבטיח את ערכן הכלכלי של יחידות הדיור ואת היכולת לעשות בהן שימוש לטווח הארוך.
דיור בר-השגה הוא כלי מרכזי ליצירת תמהיל חברתי המאפשר עיר תוססת ומגוונת. שילוב של קבוצות אוכלוסיה שונות במרחב העירוני, הוא גורם מפתח ביצירת "הקסם התל-אביבי", וחיוני לצמצום פערים חברתיים.
יש להבטיח כי שוק הדיור אינו יוצר אזורים מבודדים ומנותקים מבחינה חברתית ואינו מגביר את העוני.
הקשיים הרבים בשוק הדיור אינם גזירת גורל. העירייה צריכה ויכולה לשמש שחקן מרכזי בשוק הדיור המקומי, ולדאוג להחזרת מחירי הדיור לשפיות.
הבעיות
דיור בלתי-מושג
מצוקת הדיור בישראל, והביקוש ההולך וגובר לדיור בת"א-יפו, הפכו את הוצאות הדיור בעיר – בשכירות ובקנייה – לנטל כבד ביותר. הזינוק במחירי הדיור בת"א-יפו הוא מהגבוהים בעולם. בחמש השנים האחרונות עלה שכר הדירה בת"א-יפו ב-60% – גבוה משמעותית מהעלייה בשאר המדינה.
עזיבת תושבים
תושבים רבים, בעיקר בעלי משפחות, נאלצים לעזוב את העיר עקב הקושי במציאת דירה במחיר סביר.
מגדלי רפאים
במקביל, בעירייה ממשיכים לאשר במקומות האטרקטיביים ביותר בעיר הקמה של מגדלי ענק, שאינם תואמים את הווי החיים של העיר. למגדלים אלה עלויות אחזקה עצומות, מחירי הדירות בהם הזויים, והם אינם מתאימים לרוב רובם של התושבים. במקרים רבים הם בבעלות אזרחים זרים, ונותרים כמגדלי רפאים רוב ימות השנה.
נכסים נטושים
נכסים רבים ויקרים מוזנחים ומופקרים על-ידי העירייה, והם מפגע ומיטרד לתושבים. המראה של בניין נטוש ומגודר, דוגמת "בית צעירות המזרחי" שבמרכז העיר, אינו מתקבל על הדעת בעיר שמשתוקקת ליחידות דיור נוספות.
הכשלת תמ"א 38
העירייה מערימה קשיים על תמ"א 38. על אף כדאיותה, בעיר מאושרות תוכניות מעטות יחסית לעומת ערים אחרות. הליך האישור מפרך ועלול להימשך מספר שנים, אפילו לאחר שהתושבים כבר הביעו את הסכמתם לפרוייקט.
"אין מה לעשות"?
עיריית ת"א-יפו מתחמקת במשך שנים מטיפול אמיתי בנושא הדיור, בטענה המופרכת שאי-אפשר לעשות דבר. לעירייה כלים תכנוניים, משפטיים וכלכליים, שמאפשרים לה לחולל מהפך בתחום הדיור, אך היא בוחרת לא לעשות זאת, ומפקירה זאת בידי קומץ בעלי עניין "ומאכערים" למיניהם.
אחיזת עיניים
עיריית ת"א-יפו מסרבת בעקשנות ליישם פתרונות שנוסו בהצלחה בערים מובילות בעולם. העירייה אמנם החלה בטפטוף של בנייה להשכרה. אולם מרבית הפרויקטים יצאו במכרזים לקבלנים שיידרשו להשכיר רק מעט מן הדירות כ"דיור בר השגה", וגם זאת לתקופה מוגבלת של 10 שנים. יתר הדירות ימכרו על ידי הקבלנים ללא קריטריונים והגבלות מחיר.
הפקרת נכסי הציבור
העירייה אינה שומרת על קרקעותיה, שהם נכס של הציבור כולו, ומבצעת מכירת חיסול של הנכסים במקום לנצל את המשאב היקר לטובת הכלל. כך גם לא נשמרות עתודות קרקע לצורך מוסדות ציבור, במיוחד בתי ספר וגנים.
סחבת נוראה
הוצאת אישורי והיתרי בנייה, והפיקוח על הבנייה, מאופיינים בסחבת נוראה, חסרת כל היגיון והצדקה. העיוותים והליקויים במינהל ההנדסה בעיריית ת"א-יפו לא רק גורמים נזק קשה לתושבים, אלא מעיקים על הפיתוח הכלכלי של העיר.
הפתרונות
כמו בעולם
הביקוש הגבוה למגורים בת"א-יפו אינו תופעה ייחודית. גם בערים גדולות כמו ניו-יורק, לונדון, ומדריד הביקוש לדיור גבוה. ערים אלה הצליחו למתן את עליית מחירי הדיור, באמצעות פתרונות מגוונים כמו דיור בר השגה לצעירים, בנייה ציבורית, בנייה להשכרה לטווח ארוך, ומס על דירות פאר ריקות.
בישראל נהוג לראות במחירי הדיור הגבוהים תוצאה בלתי נמנעת של "מצב השוק", הגישה העירונית במדינות המפותחות, היא דווקא של בנייה ציבורית, איכותית, בדרך כלל גם בנייה ירוקה ומודרנית. בצרפת, למשל, החוק מחייב שבכל עיר לפחות 20% מהבנייה תהיה ציבורית. בשוק השכירות שם כמעט חצי מהדירות הן בבעלות ציבורית. בעיר כמו אמסטרדם שבהולנד, רוב הדירות הן ציבוריות.
בנייה עירונית
על העירייה להפוך לשחקן משמעותי בשוק הדירות. לצד המשך הבנייה הפרטית, העירייה תבנה בקרקעות שבבעלותה, דירות של 3-4 חדרים ותשכיר אותן לפי צרכי התושבים.
ניהול
לאחר השלמת הפרוייקטים, העירייה תקים גוף שישמש כחברת הניהול של כל פרוייקט. זאת, בדומה למודל הניו-יורקי להשכרה לטווח ארוך. גוף הניהול יוגדר כמלכ"ר וישולבו בו תושבי השכונה.
שמירת נכסי הציבור
העירייה תפסיק את מכירת החיסול של קרקעות העיר. כך ישארו הקרקעות והבניינים ברשותה והיא תייעדן לדיור בשכירות הוגנת לצעירים, קשישים, רווקים או משפחות, וכן תשמור עתודות קרקע למוסדות ציבור, במיוחד גני ילדים ובתי ספר.
תכנון נכון
העירייה תיקח אחריות על הבנייה הפרטית, ותעודד יצירת מירקם עירוני חי. רוב הפרוייקטים יוגבלו ל-6-9 קומות בלבד, כדי להימנע מעלויות האחזקה של מגדלי ענק, ואישורם יותנה בתמהיל שיוסיף דירות קטנות ובינוניות. בניית מגדלים תצומצמם ותעשה רק באיזורים מתאימים. העירייה תקפיד על קידום בניית דירות בהתאם לצביון השכונה ובשיתוף התושבים בתכנון.
ארנונה על דירות רפאים
דירות יוקרה ריקות ("דירות רפאים") ישלמו ארנונה כפולה.
עידוד תמ"א 38
תמ"א 38 היא הזדמנות טובה לחיזוק מבני מגורים מפני רעידות אדמה והגדלת מצאי הדירות בעיר. העירייה צריכה להסיר את החסמים וללכת לקראת יזמים המעוניינים לקחת חלק בפרוייקט.
העייריה תבצע מיפוי עירוני כללי שיאפשר מידע שקוף לגבי מבנים שיש צורך בחיזוקם.
העירייה תעודד ביצוע תמ"א 38 על ידי מיצוי האישור לבניית תוספות של עד 2.5 קומות בכל בניין.
הבנייה בקומות הנוספות תכיל תמהיל של דירות קטנות וגדולות ודירות להשכרה או למכירה.
פינוי-בינוי העירייה תסיר חסמים בפרויקטים של פינוי-בינוי, בהתאם להשפעות הפרוייקט על השכונה. העירייה, או חברת בת מטעמה, תוכל להעמיד עצמה כאחת הקבוצות לביצוע הפרוייקט, במחיר שיבוסס על כיסוי עלות בלבד.
השמשת נכסים נטושים
העירייה תמפה באופן מיידי את הנכסים הנטושים ברחבי העיר, ותפעל להשמשתם למגורים.
נציבות שכירות עירונית
למעלה ממחצית מתושבי ת"א-יפו גרים בדירה שאינה בבעלותם. תושבים אלה, לצד תושבים המשכירים נכסים, זקוקים לייעוץ מגוון. העירייה תקים מרכז לשכירות שיספק ייעוץ משפטי ואחר, וישאף לבסס נורמות של שכירות לטווח ארוך ומחירי שכירות מומלצים.
קץ לסחבת והגברת השקיפות
תבוצע רפורמה מקיפה במינהל ההנדסה. העירייה תפעל להגביר את השקיפות והמידע שניתן לציבור, לצורך שיתוף ציבור אפקטיבי בתכנון ובבניה. העירייה תתחייב ללוחות זמנים מוגבלים ומוגדרים מראש למתן מענה לכל אחד משלבי הרישוי.